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揭秘空城与地王并存真相

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来源: 作者: 2019-06-09 09:39:07

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土地市场“红绿灯”

:怎么判断上半年全国土地市场走势?

孙英辉:2013年上半年,我国经济运行总体平稳,经济增速放缓但主要增长指标保持在合理区间。相应的,土地市场呈现供应增速放缓和结构调整加速态势。二季度CLI中地指数回升至304点,仍处于绿色正常区间。主要分指数中,市场规模、利用集约、地产景气均快速上升,出让价格、供应结构平稳波动。初步计算,上半年地产市场对于GDP的贡献率在10%左右,拉动GDP增长近2个百分点,对稳定经济增长发挥了积极作用。

但在资源基本国情和生态环境等因素约束下,只有将土地市场这种利好效应转变为经济内涵式发展的长期效应,才能确保宏观经济发展的稳定性和持续性。土地市场总体上是“绿灯”、地产景气变为“红灯”,既包含了宏观经济企稳并适当回升的可能性,也隐藏着房地产市场强力反弹的严峻挑战。

:地产景气指数为什么会率先进入“红灯区”?

孙英辉:二季度地产景气指数环比上升29.5%,同比上升11.4%,冲高至600点。从成分指标看,消除价格因素后新增信贷规模、商品房销售面积、地产股价指数等3项指标环比分别下滑21.8%、8.7%和8%,但房地产业投资总额则环比上升91.4%、同比增长23.8%,直接拉高了地产景气指数。

国家统计局数据显示,上半年我国CPI同比上涨2.4%,GDP增速回落至7%平台,但上半年全国房地产开发投资36828亿元,同比实际增长20.3%;其中住宅投资增长20.8%。在大部分宏观经济数据出现回落情况下,房地产增速进一步加快,也说明现阶段房地产市场发展仍然是推动土地市场的内生动力,拉动经济增长的作用未明显改变。

“空城”与“地王”为何并存

:怎么看异常交易频发,高溢价与退地现象并存?

孙英辉:用媒体语言,所谓“空城”“鬼城”与“天价地”“地王”并存,抛开具体案例个别性差异不论,从市场预警来看,最明显的就是上半年地产开发商开始从二、三线城市向一线城市“回归”。

上半年,重点房地产企业拿地呈量价齐升态势,布局持续快速向一线城市转移。在市场景气不断回升的背景下,重点房企住房销售回款迅速增加,“一线供给不足和三四线供应过量”市场分化异常特征更加明显。上半年综合排名前15家重点房企竞得房地产用地2467.18公顷,同比增加37%;应支付土地出让价款1217亿元,平均购地成本5156元/平方米。

:受行政打压资本“回潮”了?

孙英辉:二季度市场规模、供应结构、利用集约和地产景气等分指数均大幅上扬,土地市场需求呈进一步扩大态势;地产景气分指数环比上升29.5%,同比上升11.4%,显示出在房地产调控政策持续作用下,以行政手段为主的调控政策效应不断消减,市场反弹压力逐渐增大。异常交易频发,高溢价与退地现象并存,表明市场微观管制手段乏力。大家都跑,就是“空城”;大家都追,就有“地王”。

“空城”“鬼城”是“只要土地城镇化、没有人口城镇化”的极端现象。土地市场发展要与新型城镇化进程相协调,土地供应要与产业集聚、人口流动、公共服务布局相衔接。防止土地城镇化快于人口城镇化,要严格控制新增建设用地,充分考虑城市群与大中小城市衔接,优化土地利用空间布局,使得土地供应与城镇化战略相匹配。

重构城镇化下的土地调控体系

:CLI中地指数推出时正值全球金融危机,当时您就提出行政划拨增多有负面因素,现在怎么看?

孙英辉:从CLI出让价格指数看,经过2009年以来的快速上涨后开始波动趋稳,但这是以行政手段为主调控的结果,市场机制作用尚不充分。土地行政配置,不利于提高效率、产业升级。要逐步发挥市场机制作用,宏观上稳总量保发展,中观上调结构转方式,微观上推改革促集约,逐步建立与“经济增速放缓、结构调整加速”新的经济发展模式相适应的土地调控政策体系。

:数据有没有好苗头?

孙英辉:我国以调整结构转变发展方式的路径,在土地市场上已有所反应,供应总量保持稳中微增态势,供地结构持续调整,基础设施用地负增长,工矿用地增速处于较低水平。扣除房地产用地“补仓”效应,经济对土地投入的高依赖性开始变化。年初,中央将今年GDP增长预期调低至7.5%,但仍有20余省份确定10%以上。从上半年土地供应情况看,并未出现以高投资促成高增长的模式。在土地供应总量平稳前提下,全国有23个省份用地总量保持增长,且多数为中西部地区,经济结构调整与土地资源匹配程度进一步提高。

对地方政府“开新途、堵老路”

:在新的土地调控体系中,地方政府处于什么位置?

孙英辉:年初国资委调查报告显示当前平台融资规模达到13万亿元,2013年预计到期债务总额约3万亿元,已占地方财政收入的50%以上。从前5个月地方财政收支来看,扣除中央转移支付,部分省份已出现收不抵支情况。地方政府大规模集中推出土地和利用土地大量融资,积累财政金融风险,加大了房地产调控难度。

:地方既“天价卖地”又“低价出让”怎么看?

孙英辉:现行财税体制下,中央和地方“财权”和“事权”不尽匹配,地方缺乏建设性财政资金,要实现工业化和城镇化加速发展,一方面依靠经营性用地出让取得的资金输血;另一方面以低地价出让、短期税收返还等形式供应工业用地,吸引外来投资,增加就业和税收。对此一方面要正视土地出让、土地融资“涉地收入”对地方发展的贡献,另一方面要逐步改革现有土地出让和土地财税管理体制,同时建立强化风险防范机制,减少违法违规抵押。

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